1. לפניי תביעה בעילה חוזית, בגין איחור בפינוי המושכר ואי ביצוע תשלומים כמתחייב בהסכם השכירות שנחתם בין התובע והנתבעים 1 ו-2 (להלן-"השוכרים") שהנתבעים 3 ו-4 ערבים לקיומו. בנוסף, טוען התובע בדבר זכותו לפיצוי בגין נזקים שנגרמו למושכר שבבעלותו עקב השימוש של השוכרים במושכר. התביעה, הוגשה בסדר דין מקוצר וניתנה לנתבעים רשות להתגונן. כמו כן, ניתן פסק דין חלקי ע"י כב' הרשם א' פוני לפיו היה על השוכרים לפנות את המושכר עד ליום 15.7.06. כמו כן, ניתנה לתובע רשות לתיקון כתב התביעה והוגש כתב הגנה מתוקן.
2. הנתבעים, דוחים את טענות התובע בדבר אי תשלום דמי שכירות. לטענתם, תשלום דמי שכירות למשך כ- 28 חודשים בוצע, בין אם במסירת המחאות דחויות מראש לתובע עבור 16 חודשי שכירות ובין אם בהעברת יתר התשלומים לתקופת מימוש האופציה, לתיק הוצאה לפועל שנפתח כנגד התובע בהתאם לצו עיקול שהוצג בפניהם. בנוסף, בוצעו קיזוזים בגין תשלומים נילווים והוצאות של השוכרים להתקנת מזגנים, שהיה על התובע לממן אותם לשיטתם. לאור מצבו הלקוי של המושכר, בוצעו קיזוזים נוספים ולפיכך, הוכחש קיומו של חוב כלשהו לתובע. הנתבעים, גם הכחישו גרימת נזק למושכר ולטענתם, הם השביחו את המושכר בתוקפת השכירות.
טענות הצדדים:
3. ביום 1.3.05 נחתם הסכם שכירות בין התובע לשוכרים והנתבעים 3 ו-4 ערבו לחיוביהם לפי ההסכם (ההסכם צורף כנספח ת/1 לכתב התביעה המתוקן , ייקרא להלן "ההסכם"). התובע טוען כי לפי סעיף 2א. להסכם, תקופת השכירות היא החל מ- 1.3.05 ועד ליום 1.7.06 . ניתנה לשוכרים אופציה להארכת תקופת השכירות לשתי תקופות נוספות, כל אחת בת שנה אחת , כאמור בסעיף 12 להסכם. האופציה, לא מומשה ע"י השוכרים לטענת התובע ולפיכך, הוא דרש את פינויים מהמושכר עד ליום 1.7.2006 אך הם, לא עשו כן. במסגרת משא ומתן למימוש האופציה התקיימה אמנם לשיטת התובע חליפת מכתבים בינו ובין השוכרים (סומנו כנספחים ת/2 - ת/4 לכתב התביעה המתוקן) אך עקב הצבת תנאים מוקדמים מצד השוכרים למימושה בדרישתם להשתתפותו בעלות התקנת מזגנים למושכר בסך של 3,600$ , לא הושגה הסכמה חוזית להארכת תקופת השכירות. משלא מומשה האופציה ולא נחתם חוזה שכירות חדש, נימצא כי השוכרים מחזיקים במושכר ללא הסכמה התובע ומבלי ששולמו דמי השכירות, לטענתו. בנסיבות אלו, שלח התובע מכתב לשוכרים ביום 24.10.06 ( נספח ת/5 לכתב התביעה המתוקן) בדרישה לסילוק ידם מהמושכר ותשלום הפרש שערי חליפין על פי סעיף 5ג. להסכם בסך של 4,357 ש"ח וריבית פיגורים בשיעור של 5% על פי סעיף 10א. להסכם. השוכרים, לא פינו את המושכר, גם לא לאחר שהוגשה התביעה כי אם רק ביום 15.7.07. התובע, מלין כנגד התנהלותם של השוכרים, שלא הגיעו לפגישה ביניהם במושכר ביום 10.7.07 לבדיקת מצבו של המושכר בנוכחות של מהנדס מטעמו ובכך, נמנעו מהחזרת מפתחות המושכר. השוכרים, גרמו נזקים כבדים למושכר לשיטתו של התובע ובכלל זה, לריצוף, לקירות, לדלתות ולחלונות, לאינסטלציה במושכר , למעכרת החשמל והתאורה, לעבודות אלומיניום ונגרות במושכר וכן בסיוד וצביעה לקויים ועוד כהנה וכהנה נזקים, כמתואר בחוות הדעת שהוגשו מטעמו. נזקים אלו, התגלו לתובע עם החזרת החזקה במושכר לידיו.
4. התובע, תומך את דרישתו לפיצוי בגין נזקי המושכר בחוות דעתו של המהנדס מר ב. סדצקי שהעריך את עלות הליקויים בסך של 64,135 ש"ח ובצירוף פיצוי בגין ימי התיקון בתוספת ריבית והפרשי הצמדה (נספח ת/9 לתצהירו של התובע , להלן-"חוות הדעת") . בנוסף, דרש התובע פיצוי בגין ליקויים באינסטלציה בהסתמכו על בדיקתו של מהנדס אינסטלציה מר י. רזניקוב מיום 22.7.07 בסך של 8,900 ש"ח לא כולל מע"מ (נספח ת/10 לתצהירו של התובע). בגין אי תשלום דמי שכירות דורש התובע תשלום בסך של 161,177.5 ש"ח ( 80,012 ש"ח בגין אי תשלום דמי שכירות עבור 13.5 חודשים + 69,710 דמי פיגורים בהתאם לריבית פיגורים בשיעור 5% לחודש + 3,703 ש"ח בגין הפרשי שערי חליפין ) וכן את הוצאותיו לשכרו של המהנדס בסך של 1,400 ש"ח. בהתאם לבכום נאגרה ששולמה, הועמדה התביעה בסך של 161,177ש"ח .
5. הנתבעים טענו להיעדר עילת תביעה כנגדם בגין אי תשלום דמי שכירות והכחישו כי גרמו לנזקים למושכר. כל ניסיונו של התובע לטעמם, הוא להתעשר על חשבונם שלא כדין. כבר בתחילת תקופת השכירות, התברר להם כי לתובע חובות וכי עניינו נדון בתיק הוצל"פ 03-23217-05-01 (להלן-"תיק הוצל"פ"). לאור זאת, נמסרו לתובע מראש המחאות דחויות עבור דמי שכירות למשך 16 חודשים (מיום 1.3.05 ועד 1.7.06) בסך 1,300$ בשקלים לכל חודש. לגבי תקופת השכירות שהוארכה ל-12 חודש במתן הודעה על ידם, שולמו דמי שכירות בהעברתם לתיק הוצל"פ, בסך כולל של 19,951 ש"ח לפי החלטתו של ראש ההוצאה לפועל לפי צו עיקול שהוצג בפניהם. בנוסף, בוצע קיזוז על ידם בסך של 16,092 ש"ח בגין התקנת מזגנים על חשבונם ותשלום חובות עבר של התובע , כדוגמת: טלפון, גז, מים וחשמל. מאחר והיו ליקויים חמורים במושכר שלא איפשרו שימוש ראוי במושכר עקב רטיבויות , העדר חימום ומטרד רעש שנגרם להם בהשכרת מבנה סמוך, שבבעלות התובע, לעמותה המשמשת חוסים, בוצע קיזוז לכדי מחצית מדמי השכירות. לטענתם, המושכר הוחזר לתובע במצב טוב ממצבו בעת כניסתם אליו ויש לדחות את שתי חוות הדעת מטעם התובע, המייחסות להם נזקים שכלל אינם באחריותם.
מימוש האופציה:
6. כתב הארכה של ההסכם החתום על ידי הצדדים להסכם לא נחתם ולא נחתם חוזה חדש לתקופת הארכת השכירות. בה בשעה, ההסכם ת/1 נחתם ע"י בעלי הדין. התובע טוען כי בהיעדר חתימה על הסכם שכירות חדש או על הודעה על מימוש האופציה, לא הוארכה תקופת השכירות (עמ' 28 שורה 1) וישיבתם של השוכרים במושכר, היתה שלא כדין. בנסיבות אלו טען כי עומדת לו הזכות לדרוש דמי שכירות בשיעור שייקבע על ידו, בהעמדתם ע"ס של 1,500$ לחודש (על פי מכתבו מיום 24.10.06 נספח ת/5 לכתב התביעה ) ולא כקבוע בהסכם בנוגע לתקופת האופציה הראשונה בסך של 1,350$ (עמ' 27 שורה 21 ושורות 25-27). יתירה מכך, בהיעדר הסכם שכירות לתקופה שבין חודש יולי 2006 לחודש יולי 2007 , היה בידו לדרוש גם סך של 10,000 לחודש כדבריו בעדותו ( עמ' 28 שורות 1 ו-13).
7. הנתבעת 1 העידה כי האופציה מומשה. לדבריה, בביקורו של התובע במושכר הודע לו במפורש, על הארכת ההסכם לעוד 12 חודשים במימוש האופציה. באותו מעמד, לא הועלתה דרישה מצד התובע לחתימה פורמאלית על הסכם לתקופת ההארכה (עמ' 30 שורה 17 ו- 24) ולפיכך, היא סברה שלא נדרשת חתימה פורמאלית (עמ' 30 שורה 27). יתירה מכך, נשלח מכתב לתובע 3 חודשים לפני תום תקופת השכירות על הארכת התקופה ב-12 חודש (עמ' 37 שורות 4 ו- 6-7) ולא נאמר להם כי יש לחתום על הסכם חדש.
8. בסעיף 12 להסכם נקבע כי ניתנת לשוכרים אופציה להאריך את תקופת השכירות, לשתי תקופות של שנה כל אחת. התנאים למימוש האופציה לפי ההסכם הם כדלהלן: מסירת הודעה על כוונה להארכה שלושה חודשים מראש, אי פיגור בתשלומים והעלאת דמי השכירות בסך 50$ לכל תקופה. התובע, אינו מכחיש כי השוכרים הודיעו לו שהם רוצים לשכור את הדירה לתקופה של שנה נוספת והפנה למכתבם אליו מיום 3.7.2006 (נספח ת/2א לתצהירו, להלן-"מכתב ההארכה"). כך גם, הוא אינו מכחיש כי התקיימה פגישה עימו במושכר ביום 25.5.2006 בה הודיעו לו השוכרים על רצונם להאריך את השכירות, כפי שעולה גם מעדותה של הנתבעת 1. לגרסתו של התובע, השוכרים התנו את מימוש האופציה בהתקנה של מזגנים על חשבונו. לאור זאת, הוא ביקש שהות להחליט בנוגע לכך (מכתבו מיום 19.6.06 צורף כנספח ת/3 לתצהירו , להלן-"מכתב ת/3" וכאמור בעדותו עמ' 29 שורה 6-9). עיון במכתבו של התובע ת/3 מלמד כי הצדדים הסכימו למימוש האופציה ונותרה אי הסכמה בשאלת נשיאה בהוצאות להתקנת מזגנים בסך 3,600$ שכן, התובע, סרב לשאת בכך. לדברי הנתבעת 1 , התובע אישר להם בעל פה להתקין את המזגנים (עמ' 39 שורה 31) והיתה לחיצת יד בנידון בינו ובין בעלה (עמ' 40 שורה 3). התובע, הכחיש זאת ומכתבו ת/3, יש בו כדי לתמוך בגרסתו לפיה הוא לא אישר להם כי ישא בהוצאות המזגנים (עמ' 40 שורה 5 ). הנתבעת 1 בתגובה לעדותו של התובע העידה כי מכתב ת/3 נשלח אליהם כשבועיים לאחר הזמנת המזגנים ולא יעלה על הדעת, כי הם ישקיעו 15,800 ש"ח ללא הסכמת התובע לכך מראש (עמ' 40 שורה 1).
9. עיון ב"מכתב הארכה" מיום 3.7.06 (ת/2א) מלמד כי לא היתה התניה מצד השוכרים למימוש האופציה בהתחייבותו של התובע מראש לממן את התקנת המזגנים. גירסתו של התובע לפיה הוא לא נתן את הסכמתו למימון המזגנים, מתיישבת עם מכתב הארכה של הנתבעים ועם קיומן של שתי טיוטות של "הארכת הסכם שכירות" אף שלא נחתמו (צורפו כנספחים לכתב התביעה המתוקן) בהן, לא הוזכרה התחייבותו של התובע למימון המזגנים. טיוטה אחת, בה המשכיר הוא התובע נירשם בה "נערך ונחתם ביום 2.7.2006 " והטיוטה השניה, בה רשומה אשתו של התובע כמשכירהבה נירשם "נחתם ונערך ביום 11 באוגוסט 2006", שהכנתן, מתיישבת עם דרישתו של הנתבע 1 כאמור במכתב הארכה, להכנת חוזה חדש כדבריו. מועדי הטיוטות, מאוחרים למכתבו של התובע ת/3 הנושא תאריך 19.6.06 בו, נידחתה דרישתם של השוכרים להתקנת המזגנים על חשבונו כתנאי למימוש האופציה (ראו גם סעיף 3 לתצהירו של התובע מיום 19.6.06 ).
10. בנסיבות אלו, הוכח כי נמסרה הודעה על ידי השוכרים למימוש האופציה ולא הוכח בהתנהגותו של התובע ובמשלוח המכתבים והטיוטות לשוכרים, כי הוא מסרב להארכת תקופת השכירות במימוש האופציה מחמת אי עמידה בתנאים שנקבעו בסעיף 12 להסכם למימוש האופציה (כדוגמת: משלוח הודעה בכתב 3 חודשים מראש, או בגין פיגור בתשלומים). כמו כן, על פי הוראות ההסכם, לא קיימת דרישה לחתימה על הסכם חדש לצורך הארכת תקופת השכירות (בניגוד לאמור במכתב הארכה ת/2א ). לפיכך, משהוכח כי נמסרה הודעה על מימוש האופציה והתובע לא דחה את האפשרות למימושה, כי אם דחה רק את התנאי לחיובו בנשיאה בהוצאות המזגנים, מומשה האופציה במכתב הארכה ת/2א. יתירה מכך, אילו סבר התובע כי השוכרים לא מילאו אחר התנאים למימוש האופציה מחמת אי משלוח הודעה 3 חודשים מראש, הרי שלא היה טורח להכין טיוטות של "הארכת הסכם שכירות". בכך, יש כדי ללמד על הסכמת הצדדים למימוש האופציה לשנה אחת. בהתאם לכך, דרש התובע בכתב התביעה, דמי שכירות חודשיים בסך של 1,350$ לחודש על פי סעיף 12 להסכם ונמנע למרות מכתביו לשוכרים, לדרוש דמי שכירות ראויים. לפיכך, אני קובעת כי מומשה האופציה להארכת השכירות לשנה נוספת, עד ליום 1.7.07.
תשלום דמי שכירות לתקופת ההארכה :
11. אין חולק כי השוכרים שילמו דמי שכירות לתקופה עד ליום 30.6.06 וכי היה עליהם לשלם דמי שכירות לתקופת הארכה בסך של 1,350$ לחודש(החל מיום 1.7.06 ). התובע טוען, כי מפתחות השוכרים פינו את המושכר רק ביום 15.7.07 ולפיכך חובם לדמי השכירות הוא בסך 18,225$ . שער הדולר לשיטתו, הוא בממוצע בסך של 4.5 ש"ח לדולר (סעיף 3(ג) בפרק ג' לסיכומיו). הנתבעים, אינם חולקים על גובה דמי השכירות בסך 1,350$ אך חולקים על מועד הפינוי, שהיה לשיטתם ביום 1.7.2007 וכן חולקים על שער הדולר, שהיה בממוצע בסך של 4.246 ש"ח לדולר. עיון במסמך ת/2 שהוגש מטעם התובע מלמד כי שער הדולר הממוצע לתקופת הארכת השכירות הוא 4.246 ש"ח וכפי שעולה גם מחישובי הנתבעים. התובע, הודה בעדותו כי תיתכן טעות בחישוביו (עמ' 27 שורות 6-7 , עמ' 44 שורה 17). בהתאם לכך, אני קובעת כי שער הדולר הממוצע עמד על סך של 4.246 ש"ח לדולר.
12. לעניין מועד עזיבת הנתבעים את המושכר הוכח מהעדויות ומחוות דעתו של המהנדס סדצקי כי התובע ביקר במושכר בשעה שהשוכרים כבר לא החזיקו בו, לבדיקת מצבו זאת, כבר ביום 10.7.07 (עמ' 26 שורות 15-16). על פי אישור נ/2 ממזכירתו של התובע עולה, כי מפתח המושכר נמסר לתובע כבר ביום 4.7.07 (עמ' 26 שורות 19-20) . לטענת השוכרים, המפתח הועבר למשרדו של התובע, לאחר שכשלו מאמציהם למסור לתובע בביתו את המפתח ביום 1.7.07 עם פינוי המושכר על ידם, בהיעדר מענה בביתו למרות ביקוריהם בביתו (עדותה של הנתבעת 1 עמ' 44 שורות 19-22). בנסיבות אלו, נדחית גרסתו של התובע לפיה פינוי המושכר היה רק ביום 10.7.07 או מאוחר יותר, ביום 15.7.07. יוער כי בהסכם ובפסק הדין החלקי שניתן לפינוי המושכר, לא נקבע היכן יימסרו מפתחות המושכר לתובע כי אם נקבע מועד פינוי המושכר. לפיכך, בהיעדר ראייה מטעם התובע על ניסיונו להיכנס למושכר כבר ביום 1.7.07 ובהיעדר ראייה לסתור את גרסת הנתבעת 1 בדבר פינוי המושכר כבר ביום 1.7.07 ,
אני קובעת כי השוכרים פינו את המושכר ביום ומאמציהם למסירת המפתחות, צלחו ביום 4.7.07.
13. בהתאם לגובה דמי השכירות החודשיים בסך 1,350$ ושער הדולר הממוצע שעמד על 4.246 ש"ח חיובם של השוכרים בגין תקופת ההארכה של השכירות, הוא בסך 68,785 ש"ח. לעניין הפרשי שערי החליפין לתקופת השכירות מיום 1.3.2005 ועד 31.6.2006 חישובו הוא לפי הפרש הדולר הממוצע של התקופה לעומת שער של 4.36 ש"ח לדולר, דהיינו: 4.552-4.36 = 0.192. סך כל תשלום דמי השכירות שהגיעו לתובע הוא 19,500$ ( 15X 1,300$ , לא כולל חודש ראשון לגביו אין הפרשי שער). סה"כ החוב בגין הפרשי שער הוא בסך של 3,744 ש"ח . לאור זאת, התובע זכאי לתשלום דמי השכירות והפרשי שער בסך כולל של 72,529 ש"ח (3,744 ש"ח + 68,785 ש"ח ).
14. הנתבעים טוענים כי הם שילמו לתיק ההוצל"פ סך של 19,951 ש"ח ביום 24.12.2006 (צילומי הצ'קים צורפו כנספח יא לתצהירה של הנתבעת 1). התובע אישר בעדותו כי הוא לא בדק בתיק ההוצל"פ אם בוצעו התשלומים ולאור דברי הנתבעים, הוא מוכן להניח כי הם אכן שילמו את התשלום האמור לתיק ההוצל"פ (עמ' 26 שורות 3-10 , סיכומי התובע פרק 4 סעיף 3(ג) ועדותה של הנתבעת עמ' 39 שורות 23-27). התובע, לא הוכיח כי ההחלטה ת/5 בדבר השהיית הליכי הוצל"פ, נשלחה או הומצאה לשוכרים (עדותה של הנתבעת 1 בעמ' 38 שורה 20 ושורה 33). לנוכח זאת, בדין הועבר תשלום דמי השכירות ע"י השוכרים לתיק ההוצל"פ כמתחייב מצו העיקול שהוצג בפניהם ובהיעדר המצאה לידיהם של החלטה המורה על ביטולו. אין על כן, לחייב את השוכרים בכפל תשלום בעת שלא נסתרה גרסתם על העברת התשלום לתיק ההוצל"פ. אם וככל שבוטלו חיוביו של התובע בתיק ההוצל"פ ונותרה יתרת זכות לטובתו, היה בידו לקבל לידיו את התשלום ששולם בתיק הוצל"פ ע"י השוכרים ואין למנוע מהם לקזז את התשלום שהועבר לתיק הוצל"פ מחיוביהם בגין דמי השכירות.
לאור זאת, הוכח כי שולם סך של 19,951 ש"ח לדמי שכירות לתקופת הארכה של השכירות.
15. הנתבעים, טענו לזכותם לקיזוז בסך של 15,800 ש"ח בגין התקנת המזגנים על חשבונם במושכר (נספח י לתצהירה של הנתבעת 1). התובע העיד כמובא לעיל, כי לא ניתנה הסכמתו למימון המזגנים וכי הוא ביקש שהות לשקול את ההצעה ודחה אותה במכתבו לשוכרים, ת/3 מיום 19.6.06. השוכרים, השיבו למכתב רק ביום 3.7.06 לאחר שהוזמנו כבר המזגנים על ידם . ממכתבם ת/2א עולה כי לכאורה ניתן להם אישור בע"פ ע"י התובע להזמנת מזגן לחדר השינה שעלותו 4,300 ש"ח "ללא עוררין ". למרות זאת, מעיון בכתב ההזמנה עולה כי השוכרים הזמינו את כל המזגנים כבר ביום 10.6.06 בסך 15,800 ש"ח (עדותה של הנתבעת 2 עמ' 40 שורה 6) בטרם, גם לשיטתם ניתנה תשובת התובע בנידון. בסעיף 9 למכתבו של הנתבע 1 ,ת/2א נאמר כי גם לשיטתו ניתן אישורו של התובע להתקנת המזגן בחדר השינה בלבד על חשבונו ונאמר: "יתר המזגנים- סיכמנו על חצי /חצי בעניין התשלומים לגביהם והשאר- נתון לידיך. אנו
נקבל כל החלטה שתקבל
על ידיך לגבי ענין זה". מכאן אני למדה, כי השוכרים ביכרו להמשיך לגור במושכר ולהזמין על אתר את כל המזגנים, עוד בטרם ניתנה להם התחייבותו של התובע למימונם. כך גם, למרות שתשלום ראשון כבר שולם ל"ענק המזגנים" במועד ההזמנה ונותרו עוד 3 תשלומים לפרעון (בסך של 3,900 ש"ח כל אחד) לא הודיע על כך הנתבע 2 לתובע במכתבו מיום 3.7.06 והודיעו, כי הם יכבדו את החלטותיו לגבי יתר המזגנים. הנתבע 2, לא התייצב להעיד ולא השתכנעתי מעדותה של הנתבעת 1 כי ניתן להם אישור למימון המזגנים ע"י התובע, באופן שאינו מתיישב עם מכתב ת/2א. כמו כן, לאור המחלוקות הרבות בין השוכרים לתובע בעניין הוצאות פעוטות (כדוגמת ההוצאות או הפרשים כאמור בסעיפים 3 ו-8 למכתב ת/2א), צפוי היה שהשוכרים ידאגו לקבלת התחייבות בכתב מהתובע עובר להזמנת המזגנים על מימון המזגנים על ידו, אך הם לא עשו כן . בה בשעה, לא נסתרה טענתם של השוכרים לפיה המזגן בחדר השינה לא היה תקין וכפי שעולה מהקבלות לתיקונו שהוצגו ע"י השוכרים. השוכרים, נידרשו לתיקונים חוזרים ונישנים שלא הועילו (כאמור גם בסעיף 6 במכתב ת/2א ומכתבו של הנתבע 2 לתובע מיום 3.7.05 ,ת/9, מתחילת השכירות על קלקול במזגן בחדר השינה). התובע לא הכחיש זאת במכתבו ת/4 מיום 24.10.06 ולא הציג ראייה על תקינותו של המזגן.
16. בנסיבות אלו, אני קובעת כי עומדת לשוכרים זכות לקיזוז ההוצאה בגין התקנת המזגן בחדר השינה מחמת הקלקול במזגן הישן, בסך 4,300 ש"ח ובשעה שהמזגן נותר במושכר בגמר תקופת השכירות. אני דוחה מנגד, את הדרישה לקיזוז יתר הוצאותיהם של השוכרים בגין התקנת המזגנים האחרים. השוכרים, שקלו את השיקול הכלכלי בהישארותם במושכר מבלי שדאגו להבטחת חיובו של התובע בהוצאה בגין המזגנים, תוך נטילת סיכון שמא לא יוחזרו להם הוצאותיהם משמיהרו לבצע את ההתקנה.